Avaliação de Imóveis e Glebas
O que é?
É a aferição de um ou mais fatores economicos especificamente definidos em relação a um bem imóvel em uma data determinada, tendo como suporte a análise de dados relevantes e como base as normas técnicas ABNT NBR 14.653 partes 1 a 7.
Para que serve?
A principal finalidade é providenciar uma estimativa de valor ou de custo que subsidie decisões a respeito do bem imóvel, relacionadas, por exemplo, a transferência de propriedade, financiamento e crédito, indenizações em desapropriações, base para taxações, valor justo de locação, investimentos imobiliários, desenvolvimento urbano, etc.
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Métodos para identificar valor
É o método preferível, consiste em compor e tratar os dados de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características semelhantes às do avaliando. Existem duas formas de tratamento dos dados.
Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.
Tratamento científico / inferência estatística: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. É normativo o modelo de regressão linear múltipla, sendo possível a adoção de outros modelos e ferramentas, como regressão espacial, análise envoltória de dados e redes neurais artificiais.
Utilizado principalmente para avaliação de terrenos, quando não há amostra representativa o suficiente para adoção do método comparativo, consiste na avaliação do imóvel com base no seu aproveitamento eficiente, a partir de um projeto hipotético de empreendimento imobiliário.
O método envolve, além do projeto hipotético, a pesquisa de valores que irá estimar o valor de mercado do produto imobiliário hipotético e deve seguir os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, a previsão de receitas com base em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica que pode ser estático, dinâmico simplificado ou por fluxos de caixa específicos, e o levantamento de custos de produção do projeto hipotético.
Identifica o valor do bem pelo somatório do valor de seus componentes, consiste na composição do valor obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.
Para utilização do método, o valor do terreno deve ser determinado segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, as benfeitorias devem ser apropriadas a partir do método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo, e o fator de comercialização deve ser levado em conta, conforme o conjuntura do mercado na época da avaliação.
Apropria o valor do imóvel e de suas partes constitutivas com base na capitalização presente de sua renda líquida, real ou prevista.
O método envolve a estimação das receitas e despesas em função do imóvel avaliando - no caso de receitas previstas pode-se seguir os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado -, a montagem do fluxo de caixa com base em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica e o estabelecimento de uma taxa mínima de atratividade em função dos investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e dos riscos do negócio
O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.
Métodos para identificar custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias, e pode ser apropriado por custo unitário básico de construção ou por orçamento.
Custo unitário básico: envolve o cálculo da área equivalente de construção, em consonância com o previsto na ABNT NBR 12.272, e então a estimação do custo de construção através da fórmula de majoração do custo unitário básico prevista na ABNT NBR 14.653-2.
Orçamento: envolve levantamento dos quantitativos e pesquisa de custos conforme modelo sugerido pela ABNT NBR 12.272, e também deve ser considerado o cálculo da depreciação física para o custo de reedição de benfeitoria.
A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, que possuam dados da composição de seus custos, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os mesmos procedimentos do método comparativo direto de dados de mercado.
Artigos
Este artigo trata dos principais aspectos relacionados às normas e às metodologias de avaliação de imóveis urbanos.
Este artigo trata das 9 etapas lógicas que compõem a estrutura básica do processo de avaliação de imóveis urbanos.
Vistorias e Inspeções Prediais
O que é?
Vistoria Técnica ou Inspeção Predial é a análise isolada ou combinada das condições técnicas de uso, ocupação, operação, manutenção e funcionamento de uma edificação.
Para que serve?
A principal finalidade é atestar as condições de uma edificação, ou conjunto de edificações, em uma determinada data, de modo a subsidiar ações relacionadas, por exemplo, a rotinas de manutenção, entregas e recebimentos de imóvel, responsabilidades, etc.
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Autovistoria predial obrigatória
Consiste em vistorias técnicas periódicas, a cada cinco ou dez anos, a fim de verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança de edificações, a serem providenciadas pelo responsáveis por estas edificações, proprietários, síndicos ou administradores.
Estas vistorias técnicas devem ser efetuadas por engenheiro, arquiteto ou empresa, legalmente habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA ou CAU, que devem elaborar o Laudo Técnico de Vistoria Predial que atesta as condições da edificação.
No Rio de Janeiro, a Lei 6.400/2013, no âmbito estadual, e a Lei Complementar 126/2013, no âmbito municipal, regulamentadas pelo Decreto Municipal 37.426/2013, tornaram obrigatória a realização de vistorias técnicas periódicas nos imóveis existentes no município do Rio de Janeiro.
A cidade de Niterói foi a pioneira no estado do Rio de Janeiro a adotar a Autovistoria predial obrigatória com Lei 2.963/2012.
No Brasil, algumas outras cidades também estabelecem algum tipo de Autovistoria predial obrigatória, tais como Balneário Camboriú/SC (Lei 2.805/2008), Bauru/SP (Lei 4.444/1999), Fortaleza/CE (Lei 9.913/2012), Jundiaí/SP (Lei Complementar 261/1998), Porto Alegre/RS (Decreto 17.720/2012), Ribeirão Preto/SP (Lei Complementar 1.669/2004), Salvador/BA (Decreto 13.251/2001 e Lei 5.907/2001), Santos/SP (Lei Complementar 441/2001), São Vicente/SP (Lei 2.854-A/2012), dentre outras.
Edificações com vistoria obrigatória:
- Edificações com 3 ou mais pavimentos;
- Edificações com área igual ou superior a 1000 m2;
- Fachadas com marquise ou varanda projetadas no passeio público.
Periodicidade das vistorias:
- A cada 10 anos para edificações com menos de 25 anos de idade;
- A cada 5 anos para edificações com mais de 25 anos de idade;
- As edificações com menos de 5 anos ainda estão com a garantia do incorporador/construtor.
O Laudo Técnico de Vistoria Predial deve conter a identificação do imóvel e de seu responsável, características construtivas, a metodologia que foi usada, identificação e informações sobre anomalias, características e possíveis causas, prazo que estão garantidas a segurança e estabilidade, as medidas preventivas e, se for o caso, as medidas reparadoras necessárias.
Após eventual reparação recomendada no laudo, e realização das devidas obras, deverá ser realizada uma nova Vistoria para identificar se as inconformidades foram reparadas devidamente. Este laudo definitivo deverá indicar que a edificação está em condições adequadas para um bom funcionamento, ou deve indicar as irregularidades ainda existentes.
outros tipos de vistorias e inspeções
A vistoria de vizinhança é uma medida cautelar, preventiva, para avaliação da solidez e do estado de conservação das edificações lindeiras a uma determinada obra ou reforma. É uma obrigação do construtor segundo as ABNT NBR 12.722 e 15.575-1.
É um instrumento legal para evitar litígios em caso de danos a imóveis em torno de uma obra. Serve para registro fotográfico da situação dos imóveis naquela data (antes do início da obra) e resguarda, assim, o construtor de eventuais danos que possam ocorrer após o início da construção, demarcando os que são anteriores à mesma.
Trata-se de vistoria realizada por profissional habilitado e qualidficado para verificar e atestar as condições construtivas de um dado empreendimento, de forma a analisas sua conformidade com projetos, memoriais e demais documentos.
A Vistoria de recebimento de obra é contratada pelo proprietário ou condomínio com o objetivo de verificar as condições do empreedimento no seu recebimento, enquanto a Vistoria de entrega de obra é contratada pelo incorporador com o objetivo de formalizar a entrega da obra junto ao construtor mediante a verificação de seu estado construtivo e das condições do empreendimento.
A vistoria a ser realizada no início e no final da locação visa avaliar e garantir a segurança e condições do imóvel e assegurar que a entrega e devolução do imóvel foram feitas nas mesmas condições.
Consiste na análise em sentido amplo do imóvel, relatando por escrito e com apoio de fotografias as condições de piso, paredes, portas, instalações hidráulicas e elétricas, anomalias existentes, etc.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não obriga o locador a realizar o laudo de vistoria no imóvel objeto da locação, mas é de grande importância a realização do mesmo, uma vez que o Termo de vistoria produzido por profissional habilitado pode ser entendida como uma ferramenta jurídica capaz que protege tanto o locador quanto o locatário.
Arquitetos e engenheiros civis são os profissionais que possuem habilitação legal para realizar laudos técnicos e vistoriar edificações e construções.
Artigos
Perícias e Assistência Técnica Judicial
O que é?
Perícia é o exame técnico de caráter especializado que envolve a observação, investigação, análise, inspeção ou pesquisa minuciosa de um fato, condição ou direito, realizado por um especialista.
Para que serve?
Em um processo judicial o objetivo da perícia é trazer aos autos provas materiais ou científicas que sirvam de base para a decisão do juízo.
Ao juíz cabe a nomeação do perito e às partes envolvidas é facultada a indicação de assistentes técnicos, cujo papel principal é avaliar as questões do laudo pericial, destacando seu parecer técnico para o entendimento, acompanhamento e crítica da prova pericial.
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Principais assuntos de ações judiciais
A ação revisional de aluguéis pode ser ajuizada pelo locador ou pelo locatário, conforme o interesse seja o de majorar ou reduzir o valor do aluguel, desde que o contrato esteja vigorando há, pelo menos, três anos, ou após três anos contados do último acordo de reajuste do aluguel realizado entre as partes, a fim de adequá-lo ao valor de mercado.
Havendo discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo possível, determinará a realização prova pericial, se necessária, e nomeará o perito, arquiteto ou engenheiro, sendo facultado às partes a indicação de assistentes técnicos.
A ação renovatória de locação pode ser ajuizada pelo locatário contra seu locador, em casos de locações comerciais. O objetivo da ação é que o contrato de locação seja renovado de modo forçado, por um valor adequado ao mercado, mesmo contra a vontade do locador.
Se houver discordância quanto ao valor adequado ao mercado, e não sendo possível conciliação, o juíz determinará a realização de prova pericial, e nomeará o perito, arquiteto ou engenheiro, sendo facultado às partes a indicação de assistentes técnicos.
A ação demarcatória pode ser ajuizada pelo proprietário de imóvel (além do condomínio, do enfiteuta e do promissário comprador), e visa fazer cessar a confusão de limites entre imóveis confinantes, seja fixando novos limites para cada um, seja aviventando os limites existentes, mas que se encontram apagados.
A demarcação é um exame pericial com procedimento especial. Enquanto na perícia comum, o juiz nomeia um profissional de sua confiança - o perito -, na demarcação o juiz nomeia três, um agrimensor e dois arbitradores. O agrimensor executará a demarcação determinada pelos arbitradores e às partes é facultada a indicação de assistentes técnicos para crítica, questionamento e acompanhamento do trabalho do agrimensor e arbitradores.
Trata-se de uma ação declaratória cujo objetivo é declarar a aquisição de um direito real por Usucapião (do latim usucapio: "adquirir pelo uso") que é o direito de posse que um indivíduo adquire sobre um bem em função de haver utilizado tal bem por determinado lapso temporal, contínua e ininterruptamente, como se fosse o real proprietário deste bem.
Existem 6 espécies de Usucapião de bens imóveis: Extraordinária, ordinária, especial rural, especial urbana, coletiva e familiar.
Conforme o caso, se o conjunto probatório apresentado não for suficiente para convencer o juiz, este não deve se submeter ao interesse unilateral da parte, e pode determinar a realização de prova pericial para a formação de seu convencimento, facultando às partes a indicação de assistente técnico.
Patologias construtivas são danos ou anomalias presentes ou ocorridas em edificações e que prejudicam o seu desempenho. Podem se manifestar de diversas formas, tais como trincas, fissuras, infiltrações, dentre outras manifestações patológicas.
Entre os principais agentes causadores de patologias construtivas estão defeitos de projeto, defeitos de execução, uso indevido da edificação, falta de manutenção, degradação dos materiais, etc.
Diferentes tipos de ações judiciais envolvendo proprietários e locatários, vizinhos, construtores, incorporadores, condomínios, etc, podem ser ensejadas a partir de patologias construtivas.
Nestes casos, se o conjunto probatório apresentado não for suficiente para convencer ou mesmo esclarescer a situação ao juiz, este detereminará a realização de prova pericial e nomeará o perito, arquiteto ou engenheiro, facultando às partes a indicação de assistênte técnico.
Serviços públicos são atividades que, realizadas basicamente sob o regime do direito público, servem para a satisfação das necessidades essenciais e secundárias da coletividade.
Quando não são prestados diretamente pelo Estado e custeados pelos impostos, sua execução é delegadas a entes de direito privado, concessionárias ou permissionárias, e remunerada por meio de tarifas pagas pelos usuários, como geralmente é o caso de tratamento e abastecimento de água, produção e distribuição de energia elétrica, gás e combustíveis, captação e tratamento de esgoto e lixo, transporte público, dentre outros.
Diferentes tipos de ações judicais envolvendo usuários e concessionárias / permissionárias de serviços públicos podem ser ensejadas a partir desta peculiar relação de consumo, que podem ser ajuizadas tanto pelos usuários quanto pelos prestadores dos serviços.
Nestes casos, o juiz pode determinar a realização de prova pericial e nomear perito que seja capaz de avaliar os aspectos da contenda, tais como a existência de falhas na prestação do serviço, ou de ligações clandestinas, históricos de consumo, etc, de modo a esclarescer a situação e servir de base para sua decisão, sendo facultada às partes a indicação de assistênte técnico.
Direito autoral é o direito que surge da autoria de obras intelectuais. O plágio de obras, projetos e trabalhos de arquitetura e urbanismo é vedado, e viola direito de caráter moral, patrimonial e autoral.
Conforme a Resolução CAU 67, que dispõe sobre os direitos autorais na arquitetura e urbanismo, pode-se considerar como plágio a reprodução de pelo menos duas das seguintes características de um projeto ou obra dele resultante:
- partido topológico e estrutural;
- distribuição funcional;
- forma volumétrica ou espacial, interna ou externa.
Além disso, a lei 9.610/1998 (lei dos direitos autorais) também protege obras referentes a projetos, desenhos, cartas geográficas e outros trabalhos de geografia e engenharia.
Ações judiciais envolvendo questões de direito autoral podem ser ajuizadas por profissionais ou empresas, contratantes ou contratados, e ensejadas por supostos plágios, alterações não consentidas ou utilização indevida, dentre outros motivos.
Nestes casos, sobretudo considerando-se as camadas de complexidade e subjetividade envolvidas, o juiz pode determinar a realização de prova pericial e nomear perito capaz de avaliar os aspectos da contenda para esclarescimento da situação e formação de seu convencimento, sendo sempre facultado às partes a indicação de assistente técnico.
Serviços de engenharia e arquitetura, em regra, são todos aqueles em que seja imprescindível a presença de um profissional habilitado nestas áreas para sua plena execução.
Além dos casos envolvendo patologias construtivas e direito autoral, acima mencionados, outros motivos envolvendo de alguma forma a prestação de serviços de engenharia e arquitetura podem ensejar ações judiciais, tais como cobranças, responsabilidades, obrigações contratuais, especificações técnicas, etc.
Nestes casos, como nos outros, se o conjunto probatório apresentado pelas partes não suficiente para convencer o juiz, este pode determinar a realização de prova pericial, nomeando o perito e facultando às partes a indicação de assistente técnico.
Projetos e Estudos Urbanos e Arquitetônicos
Projetos
Conceitualmente, um projeto é composto por uma série de estudos, representações gráficas e desenhos técnicos que constituem a materialização de um processo criativo e tem o objetivo de guiar a execução de um empreendimento.
Estudos
Estudos tanto podem fazer parte das etapas iniciais, ou preliminares, de um projeto quanto podem ser produtos técnicos autônomos que organizam dados e produzem informações capazes de alimentar processos subsequentes, como projetos ou tomadas de decisão por exemplo.
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Projetos
Estas são as principais etapas no desenvolvimento de um projeto de arquitetura e urbanismo:
- programa de necessidades;
- levantamento de dados;
- estudo preliminar;
- anteprojeto;
- projeto básico / legal;
- projeto executivo.
Estes são os principais tipos de projetos que desenvolvemos:
- projetos de urbanismo;
- projetos arquitetônicos residenciais unifamiliares e multifamiliares;
- projetos arquitetônicos de reformas e adaptações;
- projetos arquitetônicos comerciais;
- projtos de identidade visual.
Estudos
O estudo de massa é um resumo do volume e das áreas ocupadas por um edifício que ainda não foi projetado, em um determinado terreno, baseando-se nas limitações dos parâmetros urbanos definidos pela legislação, tais como gabarito, recuos, taxa de permeabilidade, taxa de ocupação, coeficientes de aproveitamento, etc.
A principal função do estudo de massa é a definição e visualização dos potenciais e dos limites de aproveitamento de um terreno e serve como etapa prelimitar ao desenvolvimento de um projeto arquitetônico, como etapa inicial de uma incorporação imobiliária e como base para outros estudos, como um estudo de viabilidade técnica e economômica de empreendimento imobiliário.
O estudo de viabilidade é uma ferramenta essencial para a tomada de decisões na realização de empreendimentos imobiliários e envolve análises técnicas, legais, ambientais, socioeconômicas e mercadológicas.
Consiste principalmente no levantamento das áreas equivalentes da obra em estudo, a partir do estudo de massa, estudo preliminar ou mesmo projeto arquitetônico, orçamento parametrizado da obra e construção dos fluxos de caixa futuros do empreendimento levando-se em consideração o Valor geral de vendas, a partir de preço e velocidade de vendas, taxas de juro, remuneração de construtor e incorporador, investimentos em marqueting e venda e margem de lucro, dentre outras considerações.
O estudo preliminar é uma das etapas iniciais de um projeto de arquitetura mas também pode funcionar como um produto técnico autônomo como suporte a tomada de decisões na realização de um empreendimento imobiliário, como um desdobramento de um estudo de massa ou parte de um estudo de viabilidade, conforme as necessidades de cada caso.
O estudo tem como objetivo verificar e analisar os fatores que incidem sobre o local onde o projeto de arquitetura e urbanismo será desenvolvido, e relaciona estes fatores como o programa de necessidades do projeto, de modo a atender o programa com qualidade e ao mesmo tempo usufruir das oportunidades contextuais do local.
Masterplan é um nome genérico que se dá a um plano que trace diretrizes de ocupação futura de uma área, cujo nível de flexibilidade e detalhamento pode variar bastante conforme o caso. Envolve diagnístico de terreno, estudo da legislação e cruzamento com planos governamentais e avaliação do potencial da área.
O objetivo do Masterplan é definir uma proposta do projeto global, em todos os aspectos significativos, implantação, programa, arquitetura, urbanização e paisagem, que permita a compreensão do produto final e a sua apresentação.
O plano tem como função deste a realização do planejamento urbano de uma cidade, ou parte dela, até a implantação ou modificação de um loteamento, ou parte dele, de forma flexível e mutável, levando em consideração as possíveis transformações e adaptações que os usuários podem querer fazer com o espaço em tela.