Um Real Estate Investment Trust - REIT é um tipo de empresa que possui, negocia e opera imóveis para geração de renda

Este texto é nosso terceiro artigo de uma série sobre a relação entre o mercado de capitais e o mercado imobiliário (e o desenvolvimento urbano, por extensão).

No primeiro artigo tratamos dos Fundos de Investimento Imobiliário - FII, um instrumento do mercado de capitais brasileiro que consiste em uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários e representa uma simbiose entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais.

No segundo artigo tratamos de Crowdfunding Imobiliário, que é uma alternativa de financiamento de empreendimentos imobiliários (e de investimento) relativamente nova no Brasil, mas já bastante conhecida em outros países.

Neste texto trataremos dos REIT - Real Estate Investment Trust, que são um tipo de empresa que possui, negocia e na maioria dos casos opera imóveis geradores de renda. É um conceito criado nos Estados Unidos da América em 1960 e que influenciou a criação de versões e variações em dezenas de outros países, como por exemplo os Fundos de Investimento Imobiliário - FII no Brasil.

O que é um REIT - Real Estate Investment Trust?

Sumário do artigo

Introdução

Como já tratamos no primeiro artigo desta série, o mercado imobiliário é o mercado do setor imobiliário, que é o setor secundário (atividades industriais) da economia que lida com a produção e a comercialização de bens imóveis.

Estão entre os principais agentes do mercado imobiliário, as imobiliárias, os bancos que concedem diferentes tipos de crédito imobiliário, companhias de securitização, companhias incorporadoras, companhias construtoras, órgãos públicos e os profissionais da área, além de outras instituições e empresas, como é o caso dos Real Estate Investment Trusts, por exemplo, como veremos neste texto.

O mercado de capitais, por sua vez, é o mercado onde são negociados títulos de emissão de empresas e viabiliza o processo de capitalização destas empresas ao dar liquidez a estes títulos, que são chamados valores mobiliários (PINHEIRO, 2019), e serve para alguns propósitos, como permitir que as empresas obtenham recursos para financiar seus projetos de investimento.

Como também vimos no primeiro artigo desta série, existem diferentes tipos de valores mobiliários e os mais conhecidos são Ações, Debêntures, Derivativos e Fundos de Investimento.

Um conjunto de valores imobiliários específicos viabilizam a interface entre o mercado de capitais e o mercado imobiliário conforme as regras de cada país, tais como, no Brasil, os Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI, as Letras Hipotecárias, as Letras de Crédito Imobiliário - LCI, os Certificados de Potencial Adicional de Construção - CEPAC e, especialmente, os Fundos de Investimento Imobiliário - FII, que são um instrumento inspirado nos Real Estate Investment Trusts - REIT americanos.

REIT

Um REIT - ou Real Estate Investment Trust - é uma empresa que negocia, possui, e na maioria dos casos opera imóveis geradores de renda. Diferentes REITs podem possuir diferentes tipos de imóveis residenciais e comerciais, tais como prédios de escritórios e de apartamentos, armazéns, hospitais, shopping centers, hotéis e até mesmo florestas comerciais. Alguns REITs ainda se dedicam ao financiamento imobiliário.

A legislação da maioria dos países sobre REIT - ou instrumentos similares inspirados nos REIT - permite que uma empresa - ou fundo - imobiliário pague, de uma maneira ou de outra, menos impostos sobre ganhos de capital.

No Mercado de Capitais, os REITs podem ser negociados publicamente nas principais bolsas. Nos Estados Unidos da América, em 2014, os REITs foram reconhecidos como uma classe de ativos distinta no Global Industry Classification Standard da S&P Dow Jones Indices e MSCI.

Histórico

Os REITs foram criados nos Estados Unidos da América depois que o presidente Dwight D. Eisenhower assinou a Lei Pública nº 86-779, também chamada, à época, de “Extensão do imposto especial de consumo de cigarro de 1960”.

A Lei Pública nº 86-779 foi criada com o objetivo de dar a todos os investidores a oportunidade de investir em carteiras diversificadas e em grande escala de imóveis geradores de renda, da mesma forma que normalmente investiam em outras classes de ativos, ou seja, por meio da compra e venda de títulos e valores mobiliários.

O primeiro REIT a ser criado foi o American Realty Trust, fundado por Thomas J. Broyhill, primo do congressista norte-americano da Virgínia Joel Broyhill, em 1961.

Em 2021, pelo menos 39 países em todo o mundo estabeleceram versões, variações e instrumentos similares aos REITs. Um índice abrangente para os REIT e o mercado imobiliário global é o FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series, que foi criado em conjunto em outubro de 2001 pelo FTSE Group, Nareit e European Public Real Estate Association - EPRA. Em janeiro de 2021, o índice global incluía 490 empresas imobiliárias listadas em bolsas de valores de 39 países, representando uma capitalização de mercado de ações de cerca de US\$ 1,7 trilhão.

Por volta de 1960 os primeiros REITs consistiam principalmente de empresas hipotecárias, mas a indústria experimentou uma expansão significativa no final dos anos 1960 e no início dos anos 1970, que resultou principalmente do aumento do uso de REITs no desenvolvimento de terrenos e negócios de construção. A Lei de Reforma Tributária dos Estados Unidos de 1976 autorizou os REITs a serem estabelecidos como empresas, além de fundos comerciais.

Posteriormente, a Lei de Reforma Tributária de 1986 incluiu novas regras destinadas a evitar que os contribuintes usassem parcerias para proteger seus rendimentos de outras fontes.

Estrutura e Funcionamento de um REIT

Neste texto tratamos dos Real Estate Investment Trusts - REIT dos Estados Unidos da América. Ainda que diversos outros países possuam instrumentos similares - criados sob influência justamente dos REIT americanos - e muitos dos quais sejam chamados também de “REIT”, as regras e os modelos evidentemente variam conforme a legislação de cada país.

Nos EUA os REITs são veículos estratégicos e poderosos para geração de renda porque, para evitar incorrer em responsabilidade pelo imposto de renda federal dos EUA, os REITs geralmente devem pagar pelo menos 90% de sua receita tributável na forma de dividendos aos acionistas.

De 2008 a 2011, os REITs enfrentaram desafios tanto da desaceleração da economia dos Estados Unidos quanto da crise financeira do final dos anos 2000.

Entre 2014 e 2019, o índice S&P 500, um índice de ações para empresas americanas de grande capitalização, apresentou um retorno anualizado médio de 12,5% em comparação com um retorno anualizado de apenas 9% para o índice FTSE NAREIT All Equity REITs. Todavia, considerando o período de 1972-2019, os retornos anualizados totais foram de 12,1% para o S&P 500 contra 13,3% para o índice FTSE NAREIT.

Existem mais de 190 REITs públicos listados nas bolsas de valores dos Estados Unidos.

De acordo com a lei de imposto de renda federal dos EUA, um REIT é:

“qualquer corporação, truste ou associação que atue como um agente de investimento especializado em imóveis e hipotecas imobiliárias”

As regras para tributação de renda federal de REITs são encontradas principalmente na Parte II (seções 856 a 859) do Subcapítulo M do Capítulo 1 do Código da Receita Federal dos Estados Unidos.

Como um REIT tem o direito de deduzir os dividendos pagos aos seus acionistas, um REIT pode evitar incorrer no todo ou em parte de suas obrigações de imposto de renda federal dos EUA. Para se qualificar como um REIT, uma organização faz uma “escolha”, preenchendo um Formulário 1120-REIT da Receita Federal e atendendo a certos outros requisitos. O objetivo desta designação é reduzir ou eliminar o imposto sobre as sociedades, evitando assim a dupla tributação dos rendimentos dos proprietários. Em troca, os REITs são obrigados a distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável como dividendos aos acionistas.

A estrutura REIT foi projetada com o objetivo de ser um instrumento de investimento imobiliário semelhante à estrutura que os fundos mútuos fornecem para o investimento em ações.

Para se qualificar como um REIT de acordo com as regras fiscais dos EUA, uma empresa deve:

  • Ser estruturada como uma corporação, trust ou associação;
  • Ser administrada por um conselho de diretores ou curadores;
  • Ter ações transferíveis ou Certificados de Recebíveis transferíveis,
    • Caso contrário, será tributável como uma empresa nacional;
  • Não ser uma instituição financeira ou uma seguradora;
  • Ser uma propriedade conjunta de 100 pessoas ou mais;
  • Ter pelo menos 95% de sua receita derivada de dividendos, juros e receitas de propriedades imobiliárias;
  • Pagar dividendos equivalentes a pelo menos 90% da receita tributável;
  • Ter no máximo 50% das ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas durante o último semestre de cada exercício fiscal;
  • Ter pelo menos 75% de seus ativos totais investidos em imóveis;
  • Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis ou juros de hipotecas;
  • Não ter mais do que 25% de seus ativos investidos em subsidiárias tributáveis.

Tipos de REIT

Existem diferentes tipos de REITs, com estratégias e gerenciamentos específicos para cada um. Dentre eles, os principais são:

  • Equity REIT
    Investem em imóveis físicos, como escritórios, galpões logísticos, hospitais, entre outros empreendimentos.

  • Mortgage REIT - mREIT
    São os “REITs de papel”, aplicam os recursos em títulos e recebíveis, podendo investir em hipotecas e com renda obtida através de empréstimos.

  • Hybrid REIT
    Possuem características dos outros dois tipos. A empresa pode investir tanto em títulos quanto em imóveis.

No mercado norte-americano, a maioria dos REITs é do tipo Equity. As empresas costumam adquirir empreendimentos e obter renda frequente a partir do aluguel dos imóveis. Estes REITs investem em diferentes setores, tais como:

  • Apartamentos e imóveis residenciais;
  • Hotéis e resorts;
  • Centros comerciais;
  • Escritórios;
  • Galpões e Armazéns;
  • Hospitais e Centros Médicos;
  • Casas de repouso;
  • Terrenos florestais;
  • Data Centers;
  • Antenas de telecomunicações.

REITs no mundo

Conforme já mencionamos, além dos Estados Unidos, pelo menos 39 países em todo o mundo possuem legislação e normas que regulam instrumentos similares aos REITs. Listamos alguns deles a seguir.

  • África
    • Quênia, desde 2015;
    • Gana, desde 1994;
    • Nigéria, desde 2007;
    • África do Sul;
  • Oceania
    • Austrália, desde 1971;
  • Ásia
    • Hong Kong, desde 2005;
    • Índia, desde 2014;
    • China, desde 2020;
    • Japão, desde 2001;
    • Malásia;
    • Indonésia;
    • Paquistão;
    • Filipinas, desde 2009;
    • Singapura;
    • Tailândia, desde 2012;
    • Emirados Árabes Unidos, desde 2006;
    • Arábia Saudita, desde 2006;
    • Sri Lanka, desde 2020;
  • Europa
    • Bélgica, desde 1995;
    • Bulgária, desde 2004;
    • Finlândia, desde 2010;
    • França;
    • Alemanha, desde 2007;
    • Irlanda, desde 2013;
    • Espanha, desde 2009;
    • Reino Unido, desde 2006;
  • América do Norte
    • Canadá, desde 1993;
    • México;
  • América do Sul
    • Brasil, desde 1993.

Diferenças entre REITs e FIIs

No Brasil, os instrumentos de investimento imobiliário similares aos REITs foram introduzidos em 1993, pela Lei 8.668/93 e inicialmente regulamentados pela instrução CVM 205/94 e posteriormente pela instrução CVM 472/08, e são os chamados Fundos de Investimento Imobiliário - FII.

Os dividendos dos FII são isentos de impostos para investidores pessoais desde 2006, mas apenas para os fundos que têm pelo menos 50 investidores e são negociados publicamente no mercado de ações.

Os FIIs negociados na bolsa de valores brasileira possuem algumas diferenças importantes em relação aos REITs americanos:

  • O tamanho do mercado de REITs nos Estados Unidos da América atualmente gira em torno de de US\$ 1,2 trilhões, enquanto os FIIs não ultrapassam o valor de US\$ 55 bilhões;

  • Os REITS precisam ter uma governança corporativa, com um conselho de administração e também um CEO (Chief Executive Officer / diretor presidente), enquanto os FIIs, como são considerados fundos de investimento da classe imobiliária, e não empresas, possuem um gestor que toma decisões sobre os investimentos e que pode ser trocado a qualquer momento;

  • Os REITs precisam distribuir 90% dos seus lucros aos acionistas, ao passo em que os FIIs devem distribuir 95%;

  • Como os REITs são empresas, eles podem contrair dívidas, diferente dos FIIs que não podem se alavancar;

  • Os REITs possuem diversos setores de atuação, que não estão - pelo menos ainda - presentes nos FII, tais como: Data Centers, Infraestrutura e Telecomunicações, Florestas comerciais, dentre outros.

Conclusão

Neste artigo abordamos as principais características dos Real Estate Investment Trusts - REITs, empresas do setor imobiliário que possuem regras específicas, conceito criado nos Estados Unidos da América em 1960 que inspirou o surgimento de diferentes outros instrumentos similares em dezenas de outros países, tais como os Fundos de Investimento Imobiliários - FII, no Brasil

Nos demais textos desta série abordaremos outros instrumentos do mercado de capitais utilizados pelo mercado imobiliário além outros aspectos e reflexões a respeito da relação entre o mercado de capitais e o mercado imobiliário.

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Principais referências