A lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, trata dos regramentos acerca da locação de imóveis urbanos no Brasil

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No blog Inteligência Urbana, abordo temas com os quais eu trabalho e estudo, como é o caso do mercado imobiliário.

Este texto faz parte de um conjunto de artigos em que tratamos de diferentes aspectos deste mercado. Neste artigo iniciaremos uma abordagem sobre o processo de Locação Imobiliária no Brasil, através de um pequeno guia sobre a Lei do Inquilinato.

Locação Imobiliária no Brasil: Guia básico da Lei do Inquilinato

Sumário do artigo

Introdução

A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regulamenta a locação de imóveis urbanos dentro do território nacional.

A Lei do Inquilinato estabelece regras para o procedimento de locação, os direitos e deveres do locador (o proprietário do imóvel) e do locatário (aquele que deseja alugar o imóvel do proprietário), e também dispõe sobre outras particularidades acerca do tema.

Neste sentido, a lei tem o propósito de estabelecer parâmetros contratuais e normativos para que pessoas possam realizar locações de imóveis urbanos, padronizando o amparo legislativo sobre o tema.

A lei do inquilinato é específica, considerada razoavelmente simples, voltada para os contratos de locação de imóveis urbanos e mostra-se bastante eficaz ao que se propõe, regulando o mercado e resguardando as partes com direitos e deveres previsíveis.

Neste artigo vamos iniciar uma abordagem sobre o processo de locação imobiliária no Brasil e construir um pequeno guia sobre a lei do inquilinato.

Limites da Lei do Inquilinato

Até a criação da Lei do Inquilinato, em 1991, o processo de locação imobiliária no Brasil era regulado pelo Código Civil (de 1916!).

Todavia, embora seja informalmente conhecida pelo apelido absoluto de “Lei do Inquilinato”, a lei nº 8.245/1991 possui limitações a respeito da sua cobertura acerca das relações de locação de imóveis.

A lei em questão lida estritamente com locações de imóveis urbanos, deixando a locação de outros tipos de imóveis e demais bens sob outras legislações, como o Código Civil, conforme estabelecido em seu artigo 1°, parágrafo único:

“Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

  2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

  3. de espaços destinados à publicidade;

  4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.”

Ressalvadas as exceções, a lei poderá ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel urbano, tais como:

  • Locação de residências;
  • Locação de casas;
  • Locação de unidades em condomínios;
  • Locação de quartos em apart-hotel;
  • Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;
  • Locações de vagas de garagem;
  • Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal;
  • Locação de espaços voltados à publicidade.

Contrato de Locação

A locação de imóveis é regida por meio de contratos, como acontece com a maior parte das relações jurídicas entre pessoas.

As principais cláusulas que devem contar num contrato de locação de imóvel, conforme a Lei do Inquilinato, são:

  • Qualificação das partes;
  • Características do imóvel;
  • Definição do prazo de locação;
  • Obrigações financeiras do locatário;
  • Manutenções, reparos e obras no imóvel;
  • Renovação ou fim da locação.

A Lei do Inquilinato estabelece uma série de parâmetros que caracterizam os contratos de locação, os quais listamos e comentamos a seguir.

  • Não solene

    O contrato de locação não é solene, o que significa que ele não carrega a necessidade de uma formalização específica. A Lei do Inquilinato não exige que um contrato formal seja firmado para caracterizar a contratação de locação de imóvel.

    Desde que as partes envolvidas concordem com os termos apresentados para a locação, isto já é considerado como formação de contrato. Embora a situação de locação mais comum seja através de um contrato formal, ele não é uma exigência legal, podendo ser um contrato tácito.

    A exceção ocorre quando o contrato de locação aponta um fiador do locatário. Neste caso o registro deverá ser realizado de forma solene.

  • Bilateral e consensual

    O contrato de locação se dá de forma consensual. Ninguém é obrigado a realizar qualquer tipo de acordo com qualquer outra pessoa.

    Ser bilateral significa que ambas as partes possuem direitos e deveres dentro do contrato e que o não cumprimento dessas obrigações resulta em infração contratual.

  • Oneroso

    O contrato de locação é necessariamente oneroso, o que significa que ele sempre precisa envolver um custo para o locatário, que deve pagar pelo uso do imóvel do locador.

    Neste sentido, a doação ou o empréstimo de um imóvel não configura a locação do imóvel e não é regida por esta lei.

  • Comutativo

    Dentro do contrato de locação, o valor pago mensalmente pelo locatário já é conhecido e determinado desde o início do contrato, sendo sempre igual, de modo que não é possível configurar um contrato de locação onde o aluguel é definido depois.

  • Contínuo

    O contrato de locação é de execução continuada, o que significa que as obrigações previstas são renovadas toda vez que o prazo estipulado para as obrigações ocorre.

Prazos do contrato

o contrato de locação não possui um prazo específico para ser validado, mas ele pode estabelecer um prazo para a sua própria validade.

É possível realizar um contrato de locação por tempo determinado ou por tempo indeterminado, e cada uma dessas modalidades contratuais possui suas particularidades dentro da Lei do Inquilinato.

Tempo determinado

No contrato de locação por tempo determinado o locador e o locatário podem combinar que o imóvel será alugado por um período definido de tempo, após o qual o contrato expira e as relações jurídicas entre as partes se encerra.

Não há limite de tempo para que um contrato de locação por tempo determinado exista, embora o artigo 3º da Lei do Inquilinato defina que o contrato depende de vênia conjugal caso seja de mais de dez anos:

Num contrato de locação por tempo determinado o proprietário não pode reaver o imóvel enquanto o contrato viger, mas o locatário poderá devolvê-lo, desde que pague uma multa fixada no próprio contrato.

Caso o contrato não preveja uma multa esta pode ser fixada judicialmente, num valor não superior ao valor que o locatário deveria pagar até o final do contrato.

O artigo 4º da lei nº 8.245, prevê uma exceção para a necessidade de pagamento de multa pelo locatário:

“Art. 4º. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

Tempo indeterminado

No contrato de locação por tempo indeterminado ambas as partes se comprometem a manter o vínculo até que uma delas desista da locação.

Caso o locatário deseje deixar o imóvel, ele deverá avisar o locador com um prazo mínimo de 30 dias para realizar a desocupação. Se o fizer, não precisará pagar multa.

Num contrato de locação por prazo indeterminado, o locatário terá o prazo de 90 dias para desocupar o imóvel caso o mesmo seja vendido para terceiro pelo proprietário.

Direitos e deveres do locatário

Direitos

Embora a Lei do Inquilinato não possua um artigo específico falando dos direitos do locatário, estes estão definidos de maneira esparsa ao longo do texto, os quais listamos a seguir.

  • Receber o imóvel em plenas condições de uso;
  • Permanecer no imóvel durante o prazo estipulado no contrato, ainda que o locador não mais deseje alugar, a menos que ocorram as hipóteses do art. 9º;
  • Denunciar o contrato com antecedência de 30 dias;
  • Eventualmente, ser indenizado o sublocatário, pelo sublocador, quando rescindido o contrato principal de locação;
  • Ter mantido o valor da sublocação aquém do valor da locação;
  • Exercer o direito de preferência, no caso de alienação do imóvel locado, no prazo de 30 dias;
  • Exercer, o sublocatário, o direito de preferência, caso a sublocação seja total (em detrimento do sublocador);
  • Receber indenização (e, eventualmente, o direito de retenção) pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis autorizadas.

Deveres

Conforme o art. 23 da lei do inquilinato, os principais deveres do inquilino são:

  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação:
    • Despesar ordinárias de condomínio;
    • Contas das concessionárias de serviços públicos;
  • Utilizar o imóvel para os fins acordados pelo contrato;
  • Zelar pela conservação da propriedade e do imóvel;
  • Avisar o locador ao notar qualquer dano ou defeito cuja reparação caiba a este, além de reparar os danos causados por si;
  • Não realizar modificações no imóvel ou propriedade sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
  • Respeitar as regras do condomínio.

Direitos e deveres do locador

Os direitos e deveres do locador estão previstos de forma direta ou indireta no art. 22 da lei do inquilinato.

Direitos

  • Receber os pagamentos do aluguel em dia;
  • Receber o imóvel de volta nas mesmas condições que se encontrava no momento da entrega das chaves no início da locação;

Deveres

  • Entregar o imóvel alugado em perfeito estado de uso;
  • Garantir, durante o tempo de locação, o uso pacífico do imóvel locado;
  • Responsabilizar-se pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  • Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, assim como impostos e taxas, salvo disposição expressa em contrário no contrato de locação;
  • Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, tais como obras de reformas, pintura de fachadas e indenizações trabalhistas.

Fundo de reserva

Um dos pontos mais polêmicos entre as obrigações das partes diz respeito às despesas ordinárias/extraordinária, cuja conceituação por vezes mostra-se tênue. Considerando que o tema requer mais atenção, merece ser tratado em outro texto com exclusividade.

Quanto ao fundo de reserva, a situação é que determina quem deve pagar.

A constituição do fundo de reserva é paga pelo locador, ou seja, é o dono do imóvel quem contribui mensalmente para a criação do fundo de reserva.

Todavia, a Lei nº 8245/91 especifica que o locatário deve pagar pela reposição do fundo de reserva, caso o condomínio tenha utilizado o fundo para cobrir despesas ordinárias e alguns casos de manutenções e reparos úteis, que envolvem:

  • instalações hidráulicas;
  • instalações elétricas;
  • instalações mecânicas;
  • elevadores;
  • equipamentos de uso comum;
  • outros custos referente ao período em que se encontra como inquilino o condomínio.

Despejo

Despejo é o nome que se dá para toda a ação onde o proprietário do imóvel locado o toma de volta para si, fazendo com que o inquilino saia da propriedade.

O artigo 9º da Lei do Inquilinato prevê as situações onde o despejo pode ocorrer:

“A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.”

Assim ficam estabelecidas as situações onde é mais comum que ocorra o despejo do inquilino.

Conclusão

Neste artigo construímos um pequeno guia de consulta sobre a Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, iniciando nossa abordagem sobre o processo de locação imobiliária no Brasil.

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