O Porto Maravilha engloba uma série de instrumentos de mercado e de política urbana em seu arranjo institucional e financeiro

Este é o nosso segundo artigo de uma série sobre o Porto Maravilha, que é uma Operação Urbana Consorciada criada em 2009 com o objetivo de revitalizar a Zona Portuária do Rio de Janeiro.

Neste texto vamos abordar a estrutura e engenharia financeira e institucional por trás da Operação Urbana, os instrumentos utilizados e suas peculiaridades.

No artigo anterior apresentamos as características principais da Operação Urbana Porto Maravilha e o histórico da Zona Portuária de forma sucinta até a constituição da OUC.

No artigo Instrumentos de política urbana: O que são Operações Urbanas Consorciadas, da série sobre instrumentos de política urbana, tratamos das Operações Urbanas Consorciadas - OUC, que é um instituto jurídico-político que de pretende orientado à transformação urbanística estrutural, à valorização ambiental e à promoção de melhorias sociais numa determinada área urbana.

Operação Urbana Porto Maravilha: Engenharia Financeira e Institucional

Sumário do artigo

Introdução

A OUC da Região do Porto do Rio de Janeiro – Porto Maravilha foi criada pela Lei Complementar nº 101, de 13 de novembro de 2009, que estabeleceu a Área de Especial Interesse Urbanístico – AEIU do Porto do Rio de Janeiro num perímetro que engloba a totalidade dos bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo, além de parte de São Cristóvão, Cidade Nova e centro, com cerca de 5 milhões de metros quadrados.

Setorização e Potencial Construtivo

Conforme já mencionamos no artigo anterior, a AEIU do Porto foi dividida em setores, com diferentes parâmetros urbanísticos, conforme Figura 01 a seguir.

Figura 01 - Mapa Setores Porto Maravilha

Figura 01: Imagem aéra do perímetro da OUC Porto Maravilha com a demarcação dos setores

A porção dos setores destinados à utilização dos CEPAC e do potencial construtivo adicional foi dividida em subsetores com diferentes parâmetros de gabarito, taxa de ocupação e Coeficientes de Aproveitamento, conforme Figura 02 a seguir.

Figura 02 - Mapa Subsetores Porto Maravilha

Figura 02: Imagem aéra do perímetro da OUC Porto Maravilha com a demarcação dos subsetores

A tabela 01 a seguir apresenta os parâmetros para cada subsetor da OUC.

Subsetor Gabarito Taxa de Ocupação CAB CAM
A1 15 m - 4 pav. 70% 2,8 2,8
A2 11 m - 3 pav. 70% 2,1 2,1
A3 90 m - 30 pav. 70% 1,0 8,0
A4 9 m – 2 pav. 70% 1,0 1,4
A5 11 m - 3 pav. 70% 1,0 2,1
B1 11 m - 3 pav. 70% 2,1 2,1
B2 11 m - 3 pav. 70% 1,0 2,1
B3 18 m - 6 pav. 70% 1,0 2,8
B4 90 m - 30 pav. 70% 1,0 8,0
B5 60 m – 20 pav. 50% 1,0 4,2
B6 11 m - 3 pav. 70% 1,0 2,1
C1 11 m - 3 pav. 70% 2,1 2,1
C2 120 m – 40 pav. 50% 1,0 8,0
C3 150 m – 50 pav. 50% 1,0 12,0
C4 60 m – 20 pav. 50% 1,0 4,2
C5 11 m – 3 pav. 70% 1,0 2,1
D1 150 m – 50 pav. 50% 1,0 10,0
D2 120 m – 40 pav. 50% 1,0 8,0
D3 60 m – 20 pav. 50% 1,0 4,2
D4 11 m – 3 pav. 70% 1,0 2,1
E1 90 m – 30 pav. 100% 1,0 11,0
E2 120 m – 40 pav. 50% 1,0 8,0
E3 15 m – 5 pav. 70% 1,0 2,8
E4 11 m – 3 pav. 70% 1,0 2,1
F1 7,5 m – 2 pav. 70% 1,0 1,4
I1 11 m - 3 pav. 70% 1,0 2,1
J1 11 m - 3 pav. 70% 1,0 2,1
M1 150 m – 50 pav. 50% 1,0 12,0
M2 150 m – 50 pav. 50% 1,0 10,0
M3 120 m – 40 pav. 50% 1,0 8,0

Tabela 01: Parâmetros dos susetores da OUC Porto Maravilha

Além dos subsetores, a área destinada à utilização dos CEPAC e do potencial construtivo adicional também foi dividida em Faixas de Equivalência, com diferentes fatores de conversão - em m²/CEPAC - entre consumo de potencial construtivo adicional e CEPAC, conforme Figura 03 a seguir.

Figura 03 - Mapa faixas de equivalência Porto Maravilha

Figura 03: Imagem aéra do perímetro da OUC Porto Maravilha com a demarcação das Faixas de Equivalência

Cada Faixa de Equivalência possui dois fatores de equivalência em m²/CEPAC, um para áreas não-residenciais e outro para áreas residenciais, conforme Tabela 02 a seguir.

Faixa de equivalência Fator áreas não-residenciais
(m²/CEPAC)
Fator áreas residenciais
(m²/CEPAC)
A1 0,4 0,8
B1 0,5 0,8
B2 0,7 1,0
B3 0,8 1,2
C1 0,4 0,8
C2 0,6 1,0
C3 0,8 1,4
D1 0,5 0,8
D2 0,6 1,0
D3 0,7 1,2
D4 1,0 1,4
E1 0,4 1,2
F1 1,0 1,4
I1 1,0 1,2
J1 0,9 1,0
M1 0,4 1,0

Tabela 02: Fatores e faixas de equivalência da OUC Porto Maravilha

Os fatores de equivalência variam de 0,4 m²/CEPAC até 1,4 m²/CEPAC. Quanto maior o fator de equivalência mais “barato” é o “preço” da Outorga Onerosa para a determinada faixa e uso, isto é, mais metros quadrados podem ser “adquiridos” com 1 CEPAC. Como pode ser observado, em todas as faixas a Outorga Onerosa para o uso residencial é mais “barata” que para o uso não-residencial, além da variação que existe entre as faixas.

Arranjo institucional e financeiro

Para orquestrar a Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro foi criada, através da Lei Complementar nº 102, de 23 de novembro de 2009, a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro - CDURP, sociedade de economia mista pertencente e controlada pelo município do Rio de Janeiro.

Além de ser uma Operação Urbana Consorciada - OUC com Certificados de Potencial Adicional Construtivo - CEPAC e orquestrada por uma Sociedade de Economia Mistra controlada pela prefeitura, o mecanismo encontrado para viabilizar o projeto incluiu uma série de outros instrumentos de política urbana, de gestão pública, do mercado de capitais e do mercado imobiliário, principamente uma Parceria Público Privada - PPP, e Fundos de Investimentos Imobiliários - FII.

A Operação Urbana Consorciada é efetivamente implantada ao longo dos anos seguintes à publicação das LC 101/2009 e LC 102/2009.

A CDURP começou a operar efetivamente em janeiro de 2010, a partir de quando iniciou as ações relativas à implantação da Operação Urbana, sobretudo a preparação da consulta pública do Edital de Licitação da PPP; a definição da instituição financeira que coordenaria a emissão dos CEPAC, além de negociações com a União, Estado e Município do Rio de Janeiro acerca dos terrenos que seriam incorporados à OUC, dentre outras atividades.

A Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro - Porto Maravilha foi registrada na Comissão de Valores Mobiliários - CVM em dezembro de 2010 e as obras do plano de requalificação tiveram início em junho de 2011.

Instrumentos

CEPAC

Os Certificados de Potencial Adicional Construtivo, emitidos pelo Município do Rio de Janeiro no âmbito da Operação Urbana Consorciada constituíram a principal fonte dos recursos para o financiamento as obras e serviços da Operação Urbana.

Fundos de Investimento Imobiliário - FII

Fundo de Investimentos Imobiliários da Região do Porto - FIIRP

O Fundo de Investimentos Imobiliários da Região do Porto - FIIRP foi criado como detentor inicial dos CEPAC emitidos pelo Município e dos terrenos estratégicos integralizados para serem incorporados à OUC.

Em 1º de março de 2011, o Município Rio de Janeiro, emissor dos CEPAC, representado pelo CDURP, adquiriu cotas do Fundo, integralizando-as com a totalidade dos CEPAC emitidos, cujo valor unitário foi de R$545,00.

Em 13 de junho de 2011, foi o FIIRP que realizou a oferta de distribuição secundária dos CEPAC (leilão), em lote único e indivisível.

Os recursos decorrentes da alienação dos CEPAC, a serem recebidos ao longo do tempo pelo fundo, devem ser destinados ao desenvolvimento da OUC Porto Maravilha, através da CDURP.

O FIIRP é administrado pela Caixa Econômica Federal.

Fundo de Investimentos Imobiliários Porto Maravilha - FIIPM

O Fundo de Investimentos Imobiliários Porto Maravilha - FIIPM foi criado como o objetivo de ser o “veículo” de viabilização da Operação Urbana Porto Maravilha, o que era uma exigência do Edital de leilão dos CEPAC.

O FIIPM, que é administrado pela Caixa Econômica Federal, foi constituído com recursos do FGTS, que é cotista do Fundo.

O FIIPM foi o único participante e vencedor do leilão de CEPAC realizado pelo FIIRP em 13 de junho de 2011. Os recursos relativos à alienação dos CEPAC devem ser pagos ao longo do tempo pelo FIIPM ao FIIRP e devem ser destinados ao desenvolvimento da OUC Porto Maravilha, através da CDURP.

A política de investiumentos do fundo consiste na realização de operações imobiliárias, por meio da aquisição e alienação de bens e direitos que compõem seu patrimônio no âmbito da OUC Porto Maravilha, incluindo imóveis, direitos reais sobre bens imóveis e CEPAC

Parceria Público Privada - PPP

Para execução das obras e serviços referentes ao plano de requalificação urbana da OUC Porto Maravilha foi realizada, em 2010, uma licitação para contratação, em regime de Parceria Público Privada, na modalidade Concessão Administrativa, de entidade responsável pela revitalização, operação e manutenção da AEIU da região do Porto do Rio de Janeiro.

A Concessionária Porto Novo, um consórcio firmado entre as empreiteiras Odebrecht, OAS e Carioca Christiani-Nielsen Engenharia, foiu vencedor da licitação.

Em 26 de novembro de 2010 foi assinado o Contrato de Parceria Público-Privada firmado entre a CDURP, como Poder Concedente, e a Concessionária Porto Novo, como contratada, na modalidade de Concessão Administrativa, válido pelo período de 15 anos e no valor, à época, de R$ 7,6 bilhões, a ser pago através dos recursos obtidos no leilão de CEPAC.

Embora tenha um escopo bastante amplo e complexo e tenha sofrido alterações ao longo do tempo, em linhas gerais o conjunto principal de obras inclui:

  • 66 km de redes de drenagem;
  • 85 km de redes de esgoto;
  • 120 km de redes de água;
  • Plantio de 15.000 árvores;
  • Novas vias exclusivas para pedestres;
  • 17 km de ciclovias;
  • 650.000 m² de calaçadas;
  • demolição do elevado da Perimetral;
  • 2 túneis subterrâneos.

Já o conjunto principal de serviços contratados incluiu:

  • Conservação e manutenção de infraestruturas, ruas, praças e áreas verdes;
  • Iluminação Pública e semaforização;
  • Limpeza urbana e coleta de lixo domiciliar;
  • Operação do tráfego.

A modelagem da PPP também incluiu uma gerenciadora, formada pelo consórcio entre as empresas Ecoplan e JHP, contratado pela CDURP com o objetivo de gerenciar e avaliar as obras e serviços do Contrato de PPP, e um agente fiscalizador, que foi a própria Caixa Econômica Federal, contratada pela CDURP de acordo com a Instrução CVM nº 401, uma obrigação decorrente do fato da Operação ser financiada com os recursos de CEPAC.

O agente fiscalizador cumpria a função de “verificador independente”, e analisava dos relatórios e avaliações da Gerenciadora para autorizar o pagamentos dos Documentos de Cobrança da Concessionário Porto Novo.

Leilão de CEPAC

A LC 101/2009 determinou um estoque de Potencial Adicional Construtivo de 4.089.502 m² e a emissão de 6.436.722 CEPAC, que foram leiloados em lote, pelo FIIRP, único em 13 de junho de 2011, com a venda da totalidade do estoque de 6.436.722 CEPAC pelo valor unitário de R$ 545,00 e valor total de aproximadamente R$ 3,5 bilhões para o Fundo de Investimentos Imobiliários Porto Maravilha – FIIPM, que é administrado pela Caixa Econômica Federal e foi constituído com recursos do FGTS, que é cotista do Fundo

Desde então o FIIPM tem negociado os Certificados em mercado secundário junto aos desenvolvedores imobiliários.

Como já mencionamos, a Operação Urbana Consorciada – OUC Porto Maravilha possui uma peculiaridade importante em relação às suas antecessoras paulistanas, uma vez que todos os CEPAC emitidos foram leiloados em lote único no início da operação, em 2011. O Edital do leilão CEPAC, todavia, determinou um conjunto de condições e obrigações mais complexas do que um mero lote único com preço unitário e total, conforme descrevemos a seguir.

Obrigações e Condições

Em linhas gerais, ao adquirir o lote único de CEPAC pelo valor total aproximado, às época, de R$ 3,5 bilhões, o FIIPM adquiriu também a opção de compra pelo valor aproximado, à época, de R$ 0,5 bilhão, de um conjunto de imóveis, terrenos “estratégicos” dentro do perímetro da AEIU do Porto, a serem disponibilizados pela CDURP e que seriam capazes de “consumir” 60% do total de CEPAC da OUC.

Além do preço dos CEPAC (R$ 3,5 bilhões) e do preço pelos imóveis, caso exercida a opção de compra (R$ 0,5 bilhão), o FIIPM também contraiu a obrigação de pagar um montande adicional denominado Prêmio da Opção de Compra - POC, cujo valor corresponde, a grosso modo, à diferentes entre o valor total do contrato de PPP (R$ 7,6 bilhões) e o valor devido a título de CEPAC e imóveis, ou seja, aproximadamente R$ 3,6 bilhões, à época.

De forma resumida, o valor referente ao preço dos CEPAC deveria ser pago da seguinte maneira:

  • 25% de “entrada”, a ser disponibilidados à medida que fossem necessários à PPP, sem nenhuma condição adicional;
  • O restante à medida que a CDURP “disponibilizasse” para serem integralizados no FIIPM, de forma livre e desimpedida, os imóveis que fossem capazes de “consumir” pelo menos 60% do total de CEPAC, cuja opção de compra era detida pelo FIIPM;

O valor referente ao preço dos imóveis seria pago à medida que o FIIPM exercesse a opção de compra de cada terreno estratégico específico, após a disponibilização pela CDURP.

O valor referente ao POC, por fim, só seria devido após o pagamento integral do preço dos CEPAC e, adicionalmente, fossem disponiblizados pela CDURP ao FIIPM terrenos estratégicos capazes de consumir pelo menos 75% do total de CEPAC da OUC, ou seja, 15% além do mínimo necessário para que o preço dos CEPAC fossse totalmente devido.

Terrenos Estratégicos

A figura 04 a seguir apresenta o conjunto de terrenos estratégicos, que a CDURP se comprometeu a disponibilizar livres e desimpedidos ao FIIPM para que o valor total do preço dos CEPAC e o valor do POC fossem efetivamente devidos pelo FIIPM ao FIIRP.

Figura 04 - Mapa terrenos estratégicos Porto Maravilha

Figura 04: Imagem aéra do perímetro da OUC Porto Maravilha com a demarcação dos “terrenos estratégicos”

Para parte destes imóveis, que correspondem ao consumo de 60% do total dos CEPAC, o FIIPM detinha a opção de compra, adquirida no leilão de CEPAC.

Conclusão

Neste artigo apresentamos de forma sucinta a estrutura e engenharia financeira e institucional** por trás da Operação Urbana, os instrumentos utilizados e suas peculiaridades.

Em textos subsequentes desta série abordaremos de forma mais detida outros aspectos deste complexo projeto ainda em curso, tais como: a característica peculiar e as consequências do seu leilão de CEPAC em lote único; características do projeto urbano da OUC e das intervenções planejadas e realizadas; além de análises e reflexões sob diferentes prismas.

Além do blog, a plataforma Inteligência Urbana disponibiliza páginas com referências para livros, cursos e leis e normas relacionadas aos temas que tratamos aqui. Caso você tenha interesse pode conferir nossos serviços oferecidos e entrar em contato quando quiser. Se quiser ser alertado da publicação de material novo pode assinar a nossa newsletter, e muito obrigado pela atenção até aqui!

Principais referências