Este artigo trata dos procedimentos básicos de um processo de financiamento imobiliário no Brasil
A plataforma Inteligência Urbana concentra nossa oferta de serviços, tais como estudos e projetos de arquitetura, urbanismo, engenharia legal e avaliação de imóveis, além de disponibilizar páginas com referências para livros, cursos e leis e normas relacionadas aos temas que tratamos aqui.
No blog Inteligência Urbana, abordo temas com os quais eu trabalho e estudo, como por exemplo o mercado imobiliário.
Este texto tratará de um dos aspectos mais importantes deste mercado: o processo básico de financiamento imobiliário no Brasil.
Sumário do artigo
Introdução
O financiamento imobiliário é uma espécie de empréstimo com o objetivo específico de comprar um imóvel. Também é chamado de crédito imobiliário.
Normalmente o financiamento imobiliário é feito por meio de alguma instituição financeira, notadamente bancos, seja por meio de um programa habitacional ou não.
De maneira geral, o comprador do imóvel paga um valor de entrada ao vendedor e pede emprestado com o banco o restante, que será pago em parcelas corrigidas e acrescidas de juros. Durante esse período, o imóvel fica ligado ao comprador mas não pode ser negociado enquanto não quitar o empréstimo com o banco. Existem diferentes tipos de contratos que podem ser firmados em um financiamento, mas o mais comum é o chamado de “contrato de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária”.
Neste artigo vamos tratar sobre as terminologias e os procedimentos básicos do financiamento imobiliário no Brasil.
Glossário
Na sequência listamos os principais termos relacionados ao financiamento imobiliário.
Alienação fiduciária
Alienação Fiduciária significa “transferir algo com confiança”, ou seja, como garantia da dívida, o bem é transferido ao banco até a quitação do valor financiado. Nesse modelo, o comprador e tomador do empréstimo tem a posse (por residir no imóvel), mas a propriedade é do banco.
Amortização
O termo amortização geralmente refere-se ao ato de reduzir o valor original da dívida por meio de antecipação das parcelas. É muito comum em contratos de financiamento imobiliário com período longo de pagamento.
O termo amortização também se refere à parte de cada parcela (ou encargo mensal) que abate (amortiza) o saldo devedor.
Encargo mensal
É a soma de todas as partes pagas mensalmente na contratação do financiamento (também chamada de parcela mensal). É geralmente composto por:
- Amortização;
- Juros;
- Seguros (MIP + DFI);
- Taxa administrativa (se prevista).
Atualização monetária
A correção monetária nada mais é que os ajustes financeiros do Real em relação a outras moedas e a inflação. Ela basicamente adequa a moeda perante à inflação, dentro de um período pré-determinado. O objetivo é compensar a perda econômica com os reajustes.
Saldo devedor
O saldo devedor é o valor do financiamento em determinado momento considerando as amortizações e atualizações mensais. É também o valor base para cálculo dos juros, amortização, seguros e eventual liquidação do financiamento.
Tipos de financiamento
No Brasil, existem essencialmente duas formas de fazer um financiamento imobiliário: através do Sistema Financeiro de Habitação - SFH e através do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI.
SFH
O SFH financia imóveis com valor de até R\$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, e de R\$ 800 mil nos demais estados, com financiamento máximo de 70% do valor da propriedade. Tal modelo pode ser quitado em até 35 anos e só pode ser concedido à pessoa física.
o SFH tende a ter uma menor taxa de juros anuais em relação ao SFI, e também permite utilizar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS na transação.
SFI
No SFI, por sua vez, é possível financiar imóveis com valor superior a R\$ 950 mil. Também é possível financiar entre 80% a 90% do preço das propriedades, para pessoas físicas ou jurídicas. O financiamento imobiliário também pode ser integralmente pago em até 35 anos.
Sistemas de Amortização
Amortizar um financiamento nada mais é do que reduzir o saldo devedor da dívida ao quitar as parcelas. O cálculo dos encargos que compõem esse saldo é feito basicamente em função dos seguintes critérios:
- Saldo devedor total;
- Taxas de juros;
- Prazo restante do contrato;
- Sistema de amortização escolhido (Tabela SAC ou Tabela Price).
Para compreender como essas variáveis se relacionam, deve-se considerar o saldo devedor total e a taxa de amortização. As “tabelas” SAC e Price configuram como a dívida será amortizada.
A principal diferença entre as duas tabelas é que, na Price, o valor das parcelas do financiamento é constante, ao passo que no SAC, esse valor vai diminuindo aos poucos conforme o período contratual. No entanto, o financiamento feito pelo SAC tem parcelas iniciais mais altas em relação à Price, pois se utiliza a maior parte do que é pago na parcela para diminuir o saldo devedor.
Isto acontece porque no SAC (que significa justamente “Sistema de Amortização Constante”) a parte do encargo relativa à amortização do saldo devedor é constante ao londo das parcelas mensais, de modo que nas primeiros parcelas mensais a parte referente aos juros será maior, pois incidirá sobre um saldo devedor maior, que vai reduzindo ao longo do tempo, fazendo diminuir proporcionalmente a parte dos juros e, consequentemente, o encargo mensal.
O sistema Price é calculado de modo a ter o encargo mensal total constante ao longo do financiamento (na verdade não é exatamente constante, pois pode sofre atualização monetária), mas a composição deste encargo varia, sendo composto por mais juros do que amortização nas primeiras parcelas mensais e por mais amortização do que juros nas últimas.
Transferência de financiamento
Existem basicamente duas maneiras de transferir, no meio do processo, um contrato de financiamento imobiliário de uma instituição financeira para outra: o processo através de “Interveniente quitante” e a “Portabilidade de crédito”.
Interveniente quitante
Interveniente Quitante - IQ é o termo que se utiliza em um processo de quitação dado como garantia em outro financiamento imobiliário. Como o prazo de pagamento da linha de crédito costuma ser longo, é possível que, no meio do processo, o comprador encontre uma instituição financeira com condições mais vantajosas para quitar a dívida.
Nesse caso, é possível optar por uma nova transação, desde que a segunda instituição assuma as parcelas restantes do empréstimo anterior. A nova instituição assume a posição de Interveniente Quitante, ao quitar o financiamento com a primeira instituição.
Portabilidade de crédito
A portabilidade de crédito, por sua vez, possibilita ao comprador transferir a operação de crédito de uma instituição para outra com taxas menores, desde que a empresa esteja em acordo.
Dessa forma, a nova companhia ficará responsável por quitar a dívida restante com a original, assim como na transação de Interveniente Quitante. O antigo contrato é então encerrado e a matrícula do imóvel é registrada em cartório com garantia da segunda instituição.
Nessa situação, é obrigatório que o valor do crédito e o prazo de pagamento se mantenham. Ou seja, o cliente não pode solicitar mais dinheiro na nova instituição.
Conclusão
Neste artigo tratamentos do processo de financiamento imobiliário no Brasil.
Além do blog, a plataforma Inteligência Urbana disponibiliza páginas com referências para livros, cursos e leis e normas relacionadas aos temas que tratamos aqui. Caso você tenha interesse pode conferir nossos serviços oferecidos e entrar em contato quando quiser. Se quiser ser alertado da publicação de material novo pode assinar a nossa newsletter, e muito obrigado pela atenção até aqui!
0 Comentários